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    中國房地產現狀研究——以迪拜危機為鑒_房產泡沫

    • 2019-05-28 15:22:37
    • 來源:黑板報
    • 編輯:黑板報
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    論文導讀::本文通過對迪拜危機的形成和發展進行概述,分析出危機發生的原因。并結合中房國房地產現狀,得出迪拜危機對當前中國房地產業發展的啟示及相應的應對措施。
    論文關鍵詞:房地產業,迪拜危機,房產泡沫

      引言
      被譽為“中東王冠上的明珠”的迪拜,因房地產業資金鏈斷裂而引爆債務危機震驚全球。房地產業的復蘇是中國經濟走出全球性衰退的關鍵因素,但是房價這種“多泡”式的增長趨勢,也將加劇房地產業滑向不穩定、危險的泡沫經濟。我國房地產業在多管齊下的調控新政的綜合作用下,房價依然走出一條清晰的上漲曲線,加劇了我們對房地產泡沫問題的擔憂。
      一、迪拜危機概述
     ?。ㄒ唬┑习菸C的形成及發展
      過去30多年,依靠石油發家的迪拜政府積極推行經濟轉型,過度相信金融杠桿作用,大肆融資房產泡沫,大規模啟動泡沫經濟工程投資,意圖建設、發展成中東首屈一指的金融中心、休閑旅游中心和物流樞紐,吸引了大量機構和個人的資金涌入。迪拜政府認為,只要迪拜堅持建設“世界第一”,就始終存在資本溢價,可以通過上市和股權交易,很容易地維持較高的資產價格,這也曾經被推崇為“迪拜模式”。
      2007年迪拜的房地產價格上漲近50%龍源期刊。同時,迪拜當局及其控股公司累積的債務也攀升至800億美元。在全球金融危機之始,對海灣地區影響較小,迪拜作為海灣金融中心和新興經濟體,更是成為全球資金的“避風港”和“吸金庫”。在寬松的信貸條件、投機者泛濫以及迪拜政府的鼓吹下,其房地產泡沫越吹越大。
      隨著金融危機深化,迪拜成為海灣地區受創最深的犧牲品,許多工程因資金困難停工,大批外籍勞工返鄉。到2008年年底,迪拜的房價下降約20%;至迪拜危機時,暴跌了近50%。在人口只有450萬人的阿聯酋房產泡沫,約有價值4300億美元的建筑項目被取消,其中大部分取消的項目都在酋長國迪拜。
      2009年11月25日迪拜酋長國宣布,重組其國內最大的企業實體、欠債已達590億美元的“迪拜世界”,并將“迪拜世界”的債務償還延遲6個月。“迪拜世界”這次暫停償債行動,又立即影響到旗下房地產子公司即棕櫚島集團的一筆下月到期的35億美元伊斯蘭債券。[1]
      “迪拜危機”消息一出,直接觸發了市場信心危機,當日迪拜股市大幅下滑,阿布扎比股指也創下至少八年以來的最高跌幅,并導致全球股市急速下挫,油價、金價等資產價格下跌。迪拜世界的困境,宣告了“迪拜模式”的破滅。迪拜的盛衰與其地產開發主導的經濟發展模式息息相關??芍^成也地產,敗也地產。
     ?。ǘ┑习菸C的原因
      1、缺乏實體經濟,負債高筑,過度投機嚴重
      拜石油所賜,迪拜從名不見經傳的沙漠小鎮到蜚聲全球的現代化都市,歷時僅35年龍源期刊。迪拜利用“石油美元”建成了一系列現代化配套基礎設施,成為重要的貿易、交通運輸、旅游和購物中心。但是,并沒多少石油資源房產泡沫,估計石油儲量2015年后將枯竭。支撐迪拜經濟崛起的是瘋狂的國債,2006年其國內生產總值為460億美元,負債卻高達800億美元,迪拜世界公司在過去幾年大量舉債,存在明顯的過度投機問題,至危機時已到了難以為繼的地步。[2]
      2、房地長投資過熱,對外依賴程度較高
      多年來,迪拜將房地產業作為支柱產業,在經濟結構上簡單集中在房地產建設方面,靠大量借助外來資金開發房地產,放任房地產投資投機,造成房價瘋狂上漲。
      迪拜人口只有120萬左右,外來人口占85%,來自世界的150多個國家。迪拜本地人對房地產的需求量很小,主要依賴外國機構及個人的投資。盡管房地產業可以拉動很多相關產業的發展,然而,投資過熱以及較高的對外依存度使迪拜房地產業暗藏危機。[3]
      3、受金融危機打擊嚴重
      首先,迪拜貨幣迪拉姆與美元掛鉤房產泡沫,從美國次貸危機開始,美元的貶值導致迪拜和海灣地區物價飛漲,通貨膨脹率連續數月高達兩位數,這在一定程度上成為迪拜債務危機的導火索。
      其次,迪拜大舉進入國際金融業,在金融危機的持續影響下,其投資出現嚴重虧損,給債務危機埋下了隱患。例如,2007年“迪拜世界”公司斥資51億美元購入美國娛樂業巨頭米高梅公司近10%的股份,但隨后米高梅的股價因危機一度從84美元跌至16.8美元。
      第三,迪拜經濟所依賴的房地產業和旅游業本來就根基不穩,金融危機明顯導致迪拜外資持續出逃,使嚴重依賴外資的迪拜房地產泡沫迅速破滅。
      二、中國房地產現狀
     ?。ㄒ唬┓康禺a業升至國民經濟中的支柱地位
      改革開放后,尤其是近十年來,房地產業已經成為我國國民經濟發展中的支柱產業,是我國城鎮居民生活居住水平提高及財富增長的最為顯著的表現。在2009年政府的經濟刺激計劃中,房地產業對經濟發展的推動作用充分顯現出來龍源期刊。2009年全年商品房銷售額近4.4萬億元,相當于GDP的13.13%;房地產開發投資額3.6萬億房產泡沫,占固定資產投資的比重接近16%;房地產消費總額相當于全社會消費品零售總額的61.7%。[①]可見,房地產業是2009年保增長、擴內需的重要牽引產業。
     ?。ǘ┓康禺a業泡沫堪憂
      自2005年以來,中國房地產市場投資異?;鸨?,投資投機行為盛行,房地產投資持續高熱,房價持續非正常地快速大幅度上漲,雖然政府調控不斷繼續,卻難收成效。
      為了應對此次全球性的金融危機,政府在2008年第四季度至2009年底出臺了一系列刺激經濟、保增長、擴內需的應對措施,很大程度上推動了房地產行業的發展。因此,即使是發生金融危機的2009年,中國的房價依然創下了有史以來最瘋狂的上漲記錄。
      2010年4月國務院出臺“新國十條”,被稱為針對房地產市場的“史上最嚴厲調控”,再加上央行再次上調存款準備金率以進一步收緊銀根等因素的綜合作用,暫時使房地產市場得以降溫,但收效依然甚微。如下圖所示,一些地區的房地產可能出現再次逆勢熱行的苗頭。
      注:數據來源于中華人民共和國國家統計局網站。
     ?。ㄈ┑习菖c中國房地產業的對比
      中國和迪拜經濟的相似之處在于,兩者都嚴重依賴于房地產房產泡沫,而房地產發展則主要依賴于負債。與迪拜以城市發展帶動經濟增長不同,中國不少地方政府實施賣地財政,以犧牲其他產業發展資源來推進房地產發展,以GDP的漲幅為主要目標,致使房地產泡沫難以遏制,不僅留下了巨大的隱性財政赤字,增加了銀行不良貸款風險,還犧牲了中國實體經濟的發展良機。因此,可以說迪拜房地產泡沫是皮肉傷,而中國房地產泡沫卻會傷及元氣。
      同時,兩國在經濟模式上很相似。首先,最根本的支持就是靠投資,投資在迪拜和在中國都是最重要的,導致經濟嚴重依賴房地產發展而產生雙刃性龍源期刊。[4]其次,我國一直在改變經濟增長模式、提高經濟增長質量。迪拜危機明確地揭示了其經濟模式的重要缺陷:過度依賴投資特別是房地產投資、外部賬戶順差過高、國有企業長期壟斷重要行業。而這些恰恰也是我國的問題。
      三、迪拜危機對中國房地產業的啟示
      1、擺脫對房地產的過度依賴
      “迪拜危機”對中國最大的警示是,經濟發展應盡快擺脫對房地產業的過度依賴。當前中國房地產市場投機和投資性需求日趨高漲,形成最終消費能力的自住型需求已被高房價擠出了市場,投機性需求占到了70%房產泡沫,商品房空置率在30%-50%,而美國房屋空置率如果達到10%-20%時就被認為是非??膳碌氖虑?。
      2、政策出擊,抑制房價泡沫
      當前,中國房地產業的泡沫、畸形發展已經在影響經濟結構,威脅金融安全。落實到具體政策方面,一是要努力促進百姓收入的增加,提高購買力水平。房地產靠的是銀行的巨額貸款,如果沒有居民收入的穩定增加,一但經濟出現波動,必將引發資金斷裂。二是,在沒有增加購買力的前提下,簡單提高開發環節稅,只會推高房價,延長泡沫期,加劇人們的價格上漲預期。因此,單純抑制房價的策略并不可取,宏觀調控部門應該通過“組合拳”的方式,加大保障性住房、廉租房的供給房產泡沫,以平抑市場中地產商的“捂盤”“抬價”行為,降低市場預期;收緊二套房貸,抑制投機性需求;妥善控制流動性,解決資產價格瘋漲。
      3、防范信貸風險
      由于信貸風險和房地產泡沫直接相連,在2009年信貸爆發性增長的情況下,當前及未來銀行的信貸風險正在加大,房價下調將直接帶來信貸質量的下降。應高度重視銀行業的風險管理,增強金融機構識別、控制風險的能力。
      4、謹慎穩步地推進經濟發展模式的轉換
      中國經濟發展的成就令世人刮目,但我們不應過于樂觀龍源期刊。發展模式的轉換需要支付極大代價,我國經濟發展中還存在很多不利因素,尤其是房地產泡沫逐步發酵、膨脹。充分估計和準備當前的不利因素可能導致的損失,慎用杠桿,避免過度負債。短期看,可能會影響經濟發展速度,但可以使長期的持續穩定發展得到保障,這才是根本利益所在。
      5、穩定匯率,避免熱錢大規模進入
      迪拜危機主要是房地產業脫離實體經濟支持,舉債融資房產泡沫,熱錢入市,項目建成后本地無法消化。由于后金融危機時期的避險因素,和我國經濟發展速度較高引起的人民幣升值預期,國際熱錢可能再度將目標對準中國。所以,應保持人民幣匯率在合理、均衡水平上的基本穩定,有效監控和管制國際熱錢的流入流出,管理好通脹預期,抑制資產價格的過快增長。
        6、控制外債規模
      經濟建設要量力而行,不應該靠大規模舉債來進行開發建設。迪拜政府與其所屬開發公司在全球債券市場大舉借債,籌措建設資金,政府與國有企業的債務像滾雪球一樣不斷增加,債務總規模遠遠超出其償還能力,泡沫引爆可以說是必然的。目前在中國一些地方也存在靠大規模舉債搞開發建設的隱患,應該引以為戒。

    參考文獻
    [1]林千葉.迪拜危機的誘因與啟示[J].現代經濟信息,2010(1):202-203.
    [2]張威.迪拜危機的根源及其影響[J].國際資料信息,2010(1):38-40.
    [3]邢孝兵,徐潔香.迪拜危機對我國房地產發展的啟示[J].宏觀經濟管理,2010(3):33-34.
    [4]劉成高.迪拜危機與中國房地產業發展思考[J].西南民族大學學報,2010(3):162-164.

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